Umowa użyczenia mieszkania to popularne rozwiązanie, które pozwala na nieodpłatne korzystanie z nieruchomości przez osobę trzecią. W Polsce część właścicieli decyduje się na taki krok, aby pomóc rodzinie czy znajomym. Wątpliwości budzą jednak różne kwestie natury prawno-administracyjnej. Czy umowę użyczenia mieszkania trzeba zgłaszać do Urzędu Skarbowego? Jak wyglądają konsekwencje braku podjęcia takiej czynności? A co z PIT? Zapraszamy do lektury tekstu, w którym odpowiemy na wszystkie te pytania.
Podstawowe informacje o umowie użyczenia mieszkania
Umowa użyczenia lokalu mieszkalnego jest umową cywilno-prawną, na mocy której użyczający (właściciel nieruchomości) zobowiązuje się do bezpłatnego oddania do używania mieszkania biorącemu w używanie (korzystającemu) na czas określony lub nieokreślony. Umowa ta nie przenosi własności nieruchomości, a jedynie umożliwia jej nieodpłatne użytkowanie. Taka forma często wykorzystywana jest w relacjach rodzinnych lub przyjacielskich, gdy właściciel mieszkania chce pomóc bliskiej osobie bez obciążania jej kosztami najmu. Nie ma też żadnych przeciwwskazań, aby zastosować ją w całości w celach komercyjnych. Należy przy tym pamiętać, że prawo i ustawy nie zezwalają bez zgody użyczającego na udostępnienie mieszkania osobie trzeciej.
Sprawdź też: Umowa użytkownika części lokalu na działalność gospodarczą członkowi rodziny
Jakie elementy powinna zawierać umowa użyczenia?
Prawo polskie nie wytworzyło żadnego wzoru umowy użyczenia. Niemniej na bazie doświadczenia gospodarczego oraz orzecznictwa sądowego możemy wymienić kilka elementów, które powinny być w niej określone. Są to:
- Dane stron umowy – pełne dane użyczającego i biorącego w używanie, a więc: imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego oraz numer PESEL,
- Przedmiot umowy – czyli jak wygląda nieruchomość, w tym jej adres, powierzchnia oraz inne istotne cechy,
- Czas trwania umowy – informacja, czy umowa jest zawierana na czas określony, czy nieokreślony, oraz ewentualne warunki jej rozwiązania,
- Warunki korzystania z budynku – szczegóły dotyczące obowiązków i praw stron umowy, w tym odpowiedzialności za ewentualne szkody czy ponoszenie opłat eksploatacyjnych,
- Podpisy stron – oświadczenie woli użyczającego i biorącego w użyczenie, potwierdzone ich podpisami.
Zobacz też: Czy i kiedy konieczna jest zgoda małżonka na prowadzenie działalności gospodarczej w domu
Obowiązek zgłaszania umowy użyczenia mieszkania do urzędu skarbowego
Użyczenie lokalu na działalność gospodarczą wymaga poinformowania o tym fakcie Urzędu Skarbowego. Mimo że sama umowa nie wykazuje obowiązku regulowania opłaty, zmienia się przeznaczenie nieruchomości z celów mieszkalnych na związane z prowadzeniem firmy. Z uwagi na to, że stawka podatku od nieruchomości jest wyższa dla działalności gospodarczej, konieczna jest zapłata zwiększonej kwoty podatku. Maksymalne stawki opodatkowania są zdefiniowane w ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, natomiast rzeczywistą wysokość płaconych stawek podatkowych wyznacza coroczna uchwała rady gminy.
Warto także pamiętać, że od reguły związanej z przeznaczeniem są pewne wyjątki. Nieruchomości zajęte na rzecz prowadzenia nieodpłatnej działalności statutowej przez organizacje pożytku publicznego albo na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia działalności statutowej wśród dzieci i młodzieży w zakresie oświaty, wychowania czy sportu, są zwolnione z obowiązku opłacania podatku.
Procedura zgłaszania umowy użyczenia mieszkania do urzędu skarbowego
Umowa bezpłatnego użyczenia lokalu na cele prowadzenia działalności gospodarczej powinna być zgłoszona do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni. Okres ten liczy się od dnia przekazania lokalu w użytkowanie. Przykładowo, umowa na użyczenie lokalu mieszkalnego może być podpisana 1 maja, ale jeśli w wyniku zapisów jej rzeczywiste przekazanie odbędzie się 1 lipca, zgłoszenie należy wykonać do 15 lipca.
Żadna ustawa, ani inne przepisy nie regulują wzoru formularza, jaki powinien być wysłany do naczelnika Urzędu Skarbowego. Przed wykonaniem zgłoszenia należy dopytać w lokalnym biurze, jakie dokładnie dokumenty i dane będą wymagane. Zazwyczaj taki wniosek zawiera:
- imię i nazwisko oraz dane osobowe użyczającego,
- imię i nazwisko oraz dane osobowe biorącego w użyczenie,
- datę podpisania kontraktu,
- datę przekazania lokalu,
- adres, jaki ma lokal,
- własnoręczny podpis.
Konsekwencje braku zgłoszenia umowy użyczenia mieszkania do urzędu skarbowego
Brak zgłoszenia nieodpłatnego użyczenia lokalu członkowi rodziny na cele prowadzenia działalności gospodarczej do Urzędu Skarbowego może prowadzić do konsekwencji finansowych. Z jednej strony instytucja państwowa może nas obciążyć karami związanymi z zaniżonym podatkiem od nieruchomości. Umowa użyczenia może mieć także przełożenie na kwestie podatku dochodowego oraz od wartości dodanej. Jeśli zatem mimo braku wysłania formularza rozliczamy się zgodnie z polskim prawem, potencjalne następstwa nie powinny być znaczące. Gdy jednak staramy się unikać swoich zobowiązań, możemy otrzymać kary pieniężne nawet w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dlatego ważne jest, aby dokładnie analizować sytuację i, w razie wątpliwości, skonsultować się z doradcą podatkowym.
Umowa użyczenia a przychód w PIT
Na koniec warto przyjrzeć się także temu, jak prezentuje się relacja: umowa użyczenia a podatek od nieruchomości. Zacznijmy od sytuacji użyczającego. Jeśli prowadzi on działalność gospodarczą, nie powstaje na nim obowiązek podatkowy, co jest naturalne, gdyż nie osiąga przychodu z tytułu zawarcia takiego porozumienia. Nie może on jednak zaliczać w koszty uzyskania przychodu opłat za media, które ponosi biorący w użyczenie (prąd, woda, wywóz śmieci itd.).
Dowiedz się więcej: Jak określić właściwy urząd skarbowy dla VAT i PIT
U drugiej strony umowy powstają przychody, które wynoszą tyle, ile stanowi czynsz użytkowanego lokalu. To od niego należy odprowadzić podatek dochodowy. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy użyczenie zawierane jest pomiędzy członkami rodziny (I i II grupa podatkowa). Mowa tu między innymi o wstępnych, zstępnych, związku małżonków, ciotkach, wujkach czy wnukach brata. Rodzeństwo czy relacja zięcia i teścia także mieści się w tym katalogu. Przychody uzyskiwane z nieodpłatnych świadczeń w tej sytuacji podlegają pod zwolnienia w podatku dochodowym. Czy warto zawrzeć umowę użyczenia lokalu? Wady i zalety tego rozwiązania mogą być różne i tak naprawdę wszystko zależy od charakterystyki danego przypadku. Z pewnością jednak istnieją prostsze metody, na zapewnienie sobie stałego adresu do prowadzenia działalności gospodarczej. Tym najpopularniejszym jest dzisiaj np. wirtualne biuro w Warszawie. Niezależnie od lokalizacji jesteśmy dzięki nim w stanie zminimalizować swoje zobowiązania i koszty.